단기 임대주택 제도의 부활

단기 임대주택 제도의 부활

 

국토교통부는 민간 임대주택 공급 확대와 임차인의 주거 안정성 강화를 위해 단독·연립·다세대·오피스텔 등 비(非)아파트를 대상으로 6년 단기등록임대주택 제도를 시행하기로 하였습니다.

 

1. 단기임대주택의 시행

 

2025년 5월 28일 국토교통부는 '민간임대주택법' 개정에 따라, 6월 4일부터 단독·연립·다세대·오피스텔 등 비(非)아파트를 대상으로 6년 단기등록임대주택 제도를 도입하고, 감정가 산정 방식과 공시가격 적용 비율 등을 조정하기로 하였습니다. 이는 임대 시장의 건전성과 투명성을 높이고, 전세 사기 발생 가능성을 낮추기 위한 정책의 일환으로 민간 임대주택 공급 확대와 임차인의 주거 안정성이 강화를 목적으로 하고 있습니다.

 

단기등록임대는 2017년 문재인정부시절 도입되었으나, 부동산 투기 조장과 다주택자의 세금 회피 수단으로 악용된다는 지적에 따라 2020년 폐지하였습니다. 이후 공급 부족과 임대료 상승 등의 문제가 잇따르면서 재도입에 대한 요구가 이어져 왔습니다. 이번에 부활한 단기 임대주택 제도는 임대 기간이 과거 4년에서 6년으로 늘어났고, 아파트가 대상에서 제외되었습니다. 6년 단기임대를 이후 10년 이상 장기임대주택으로 변경할 경우에는 기존 6년을 임대의무기간으로 인정해줍니다. 임대사업자는 등록 주택에 대한 종합부동산세 합산이 배제되고, 양도세와 법인세 중과도 배제되는 등 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 1주택자의 경우 1가구 1주택 특례가 적용됩니다.

 

 

2. 단기임대주택의 요건과 임대보증 가입 기준

 

세제 혜택 대상은 수도권 기준 건설형은 공시가격 6억 원 이하, 매입형은 4억 원 이하입니다. 비수도권의 경우 공시가격이 2억 이하의 주택만 대상이 됩니다. 임대보증 가입을 위한 주택가격을 산정할 때는 주택 유형과 가액에 따라 공시가격 적용 비율에 차이를 두었습니다. 지금은 공시가격 2억 원인 빌라가 임대보증에 가입한다고 하면 150%인 3억 원까지 집값으로 쳐줍니다. 그러나 앞으로는 9억 원 미만 공동주택이 경우 145%, 9억 원 이상∼15억 원 미만은 130% 등 공시가격 적용 비율을 일부 조정하였습니다. 여기에 부채비율 90% 기준이 적용되는데, 부채비율은 임대보증금과 근저당권 등 설정액을 주택가격으로 나눈 값입니다. 근저당권 설정이 없다면 공시가격이 2억 원인 빌라는 전셋값이 2억 7천만 원(주택가격 3억 원 X 부채비율 0.9) 이하일 때 임대보증에 가입할 수 있습니다. '공시가격의 130.5%'가 가입 기준으로 적용되는 셈이다. 공시가격 적용 비율은 다음 표와 같습니다.

 

구분	9억 미만	9억~15억	15억 이상
공동주택	150% → 145%	140% → 130%	130% → 125%
단독주택	190%	180% → 170%	160%

 

 

임대사업자가 개별적으로 의뢰한 감정평가는 평가액 부풀리기 등으로 전세 사기에 악용될 우려가 있어 배제하고, 주택도시보증공사(HUG) 인정 감정가를 원칙적으로 적용합니다. 만약 임대사업자가 집값에 비해 공시가격이 지나치게 낮다는 이의를 신청하고, HUG가 이의를 인정한다면, 감정가는 HUG가 직접 의뢰한 감정평가법인이 산정한 금액을 적용하기로 하였습니다. 주택가격 산정 방식 개편은 다음 달 4일 이후 임대보증 가입 신청분부터 적용하고, 그전에 등록한 민간임대주택은 내년 7월 1일부터 개편안을 적용합니다.

 

임차인이 퇴거할 때 임대사업자가 과도한 원상복구비를 요구하여 분쟁이 발생하는 것을 막기 위해 '민간임대주택법 시행규칙'에 원상복구 대상과 수선비 산출에 관한 규정을 새로 마련하였습니다. 임대사업자와 임차인은 입주 때나 퇴거 때 함께 입회하여 시설물의 상태를 확인한 뒤 원상복구 대상을 선정하고, 임차인이 부담할 비용은 상호 합의에 따라 산출하도록 하였습니다. 수선비는 실비를 기준으로 시설물이 얼마나 오래됐는지에 따른 감가상각률을 적용해 산출해야 합니다. 국토부는 더 구체적인 가이드라인을 마련하기 위한 연구용역을 다음 달 착수해 내년 상반기에 관련 기준을 제정할 계획입니다.

 

임대인이 신고한 임대차 계약 관련 서류가 허위인지 점검할 수 있도록, 지자체 공무원이 주택 임대차계약 신고 정보와 임차인이 직접 가입한 전세금 반환보증 내역 정보를 활용할 수 있도록 하였습니다. 지금까지는 임대사업자만 부기등기 말소 신청이 가능하였지만, 앞으로는 지자체 공무원이나 이해관계자가 부기등기 말소를 법원에 촉탁할 수 있게 되어 민간임대주택 말소 후에도 부기등기가 남아있어 불편을 겪는 사례를 막을 수 있게 된 것입니다.

 

 

※ 이 글은 한겨례, 한국경제, 매일경제, 세무사신문, 네이트뉴스 등을 참고하여 작성하였습니다.